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房价已步入实质性下行周期


2011-11-2    来源:广州日报

    

  10月29日,国务院常务会议特别强调“坚定不移地搞好房地产调控”,而且,在正式文件中首次用“促进房价合理调整”等更加明确的政策表述。笔者认为,在政策层面,房地产近期几乎不可能松动,中国房地产正式步入了实质性降价周期。

  事实上,房地产交易从今年下半年就已进入冰冻期,大多数一线城市的交易量创下了近三年来的新低,“金九银十”惨淡收场。但在欧债危机影响下,很多开发商对于政策最终松动抱有很大期望,因而使得最近两月房价胶着。

  但是,随着政策的逐渐明朗和开发商链条的逐渐收紧,房地产进入价格真正调整的下行周期已成必然。首先,历经一年多的政策高压,房地产投资热明显退潮,外界对房价的看法渐趋理性,一些城市首先在成交量上进行了调整;其二,房价已经出现了松动的明显信号。9月份70个大中城市新建住宅,和8月份相比,价格下降的城市有17个,持平的有29个。从环比而言,9月份房价基本已经停涨。再根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,2011年10月,全国100个城市住宅平均,其中40个城市价格环比上涨,2个城市价格与9月持平,58个城市环比下跌。10月价格环比下跌的城市比9月增加14个,是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月;其三,多数城市库存创新高,其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化,而北京房屋库存超过了12万套,供需力量的对比发生了明显的变化;其四,开发商的资金链紧张,多数房企的资产负债率在70%以上,处于要么降价,要么倒闭的生死边缘。

  特别是,我们看到,在经历了长时期的僵持之后,包括万科在内的大开发商正式加入降价促销行列。万科在一线城市新开楼盘降价幅度大多在15%到20%左右,万科在业内起带头作用,其降价意味着业内对房价下降已达成共识。这样,在万科、碧桂园、保利、龙湖、招商等行业龙头企业的带动下,这次房地产调控最终进入了房价合理下调的理性周期,房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转。

  当然,房地产调控的历史告诉我们,中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈,不到最后一刻根本不敢轻言胜利。特别是,在地方融资平台债务高筑,一些重点项目建设又陷入缺钱困境的时候。尽管温总理一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”,但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑。而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示,尽管形势不错,但现在还不是弹冠相庆的时刻。越在最后的时刻,更要警惕一些意想不到的变局。不过,从目前来看,房地产正式进入降价周期已成不争的事实。(马光远,经济学博士)